وعده‌های رویایی نامزدهای ریاست‌جمهوری برای خانه‌دار شدن مردم
زمین رایگان و تمرکز سرمایه‌گذاری در بخش مسکن دو وعده انتخاباتی هستند که یکی از مهم‌ترین نیازهای جامعه را هدف قرار داده‌اند؛ اما باید دید رؤیای خانه‌دار شدن با چنین وعده‌هایی محقق می‌شود؟
نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری تبلیغات خود را با ارائه برنامه‌هایشان برای بخش‌های مختلف اقتصاد کشور پیش می‌برند. یکی از بخش‌هایی که مورد توجه بیشتر نامزدها قرار گرفته، اقتصاد مسکن است. ایرناپلاس در این گزارش، مهم‌ترین اظهار نظرهای نامزدهای انتخابات ریاست جمهوری درباره مسکن و اقتصاد مسکن را مورد بررسی قرار داده است.
یکی از گزاره‌هایی که توسط در دوره‌های مختلف توسط سیاست‌گذاران تکرار شده «پیشرانی بخش مسکن» است. موضوعی که شاید بتوان گفت یکی از پایه‌های ایده مسکن مهر بر آن استوار بود و البته در همان زمان نیز انتقادهایی بر آن وارد شده بود، امروز پای خود را به رقابت‌های سیزدهمین انتخابات ریاست جمهوری باز کرده است.
به‌عنوان نمونه، سعید جلیلی با توصیف بخش مسکن به‌عنوان صنعت پیشران گفته است: با ساخت مسکن نه تنها نیاز مردم برطرف می‌شود، بلکه این صنعت به عنوان پیشران و در ارتباط با بیش از ۱۰۰ صنعت دیگر بوده و همچنین در رابطه مستقیم با بحث اشتغال است.
«صنعت پیشران»، «موتور رشد» و «بخش کلیدی» این‌ها عبارت‌های نام آشنایی هستند که از سیاست‌گذاران می‌شنویم تا سرمایه‌گذاری در بخش خاصی را توجیه کنند. پرسش اینجاست که چگونه می‌توان بخش کلیدی یا پیشران یک اقتصاد را شناسایی کرد و آیا بخش مسکن یا به‌عبارت دقیق‌تر بخش ساختمان، موتور رشد اقتصادی کشور است؟
موتور رشد اقتصاد کجاست؟
محدودیت منابع اجازه نمی‌دهد به صورت همزمان همه بخش‌های اقتصادی یک کشور به یک میزان رشد کنند. بنابراین پیشنهاد می‌شود سیاست‌گذاران بر بخش‌های مهم و کلیدی متمرکز شوند. فعالیت، بخش یا صنعتی کلیدی است که بیشترین پیوند را با دیگر بخش‌ها و صنایع داشته باشد. فقط در این صورت است که تمرکز بر یک بخش می‌تواند سایر فعایت‌های اقتصادی را نیز تحریک کند و در نهایت به رشد اقتصادی در سطح کلان دست پیدا خواهیم کرد.
یکی از روش‌های شناسایی بخش کلیدی، استفاده از روش‌های برنامه‌ریزی اقتصادی و به‌طور خاص، تحلیل داده-ستانده است. در تحلیل داده-ستانده، از جداول داده-ستاده استفاده می‌شود.
نخستین جدول داده-ستانده توسط « واسیلی لئونتیف » اقتصاددان آمریکایی روس‌تبار برای اقتصاد آمریکا و در دانشگاه هاروارد طراحی شد و جایزه نوبل اقتصاد سال ۱۹۷۳ / ۱۳۵۲ را برای او به ارمغان آورد.
در ایران نیز مرکز آمار ایران و بانک مرکزی به‌روز رسانی جدول داده-ستانده را انجام می‌دهند.
هر فعالیت اقتصادی در فرآیند تولید، خود باید از عوامل تولید مانند کار و سرمایه استفاده کند که به آن ستانده اولیه گفته می‌شود. علاوه بر این، کالاها و خدماتی را نیز از دیگر فعالیت‌ها خریداری و مصرف می‌کند که به آن ستانده یا مصرف واسطه می‌گویند. بخش کلیدی اقتصاد، بخشی است که بیشترین پیوند را با دیگر بخش‌ها داشته باشد؛ یعنی نهاده‌های واسطه خود را از بخش‌های بیشتری بگیرد (پیوند پسین) و تولید آن در بخش‌های بیشتری به عنوان نهاده واسطه مورد استفاده قرار گیرد (پیوند پیشین). اکنون پرسش این است که بخش ساختمان این ویژگی را دارد؟
به‌نظر می‌رسد نمی‌توان با منطق اقتصادی، پیشران بودن بخش ساختمان را پذیرفت زیرا در این صورت منابع سرمایه‌گذاری به‌جای هدف قرار دادن بخش قابل تجارت مانند تولید صنعتی، در بخش غیرقابل تجارت متمرکز خواهند شد و در نهایت هدف رشد اقتصادی امکان تحقق پیدا نمی‌کند.
وعده زمین رایگان برای مدیریت بازار مسکن
با این حال پیشرانی بخش مسکن موضوعی است که به آن در برنامه‌های دیگر نامزد انتخابات ریاست جمهوری نیز اشاره شده است. در طرح ویژه ابراهیم رئیسی برای بخش مسکن نیز بر پیشرانی بخش مسکن در اقتصاد تأکید و ساخت ۴ میلیون مسکن با آورده اولیه صفر، زمین رایگان و وام ارزان پیش‌بینی شده است.
ایده زمین رایگان در حالی مطرح می‌شود که کارشناسان آن را شکست خورده می‌دانند. تصور زمین رایگان از سال‌ها پیش در اقتصاد کشور وجود داشت. در اوایل انقلاب بخشی از زمین‌های مصادره‌ای به صورت رایگان در اختیار مردم قرار داده شد، اما نتوانست مسأله مسکن را حل کند. پس از آن به دلیل کمبود عرضه زمین، تعاونی‌های مسکن شکل گرفت که آنها نیز بعد از مدتی کنار گذاشته شدند و اکنون دولت زمینی در اختیار ندارد تا آن را به صورت رایگان به سازندگان مسکن عرضه کند.
از سوی دیگر حتی اگر بپذیریم امکان توزیع زمین رایگان برای ساخت مسکن وجود دارد، چگونه می‌توان عدالت را برقرار کرد و چه تضمینی وجود دارد که مانند سایر سهمیه‌بندی‌هایی که با تبعیض قیمتی همراه بوده‌اند، زمین رایگان نیز به رانتی برای افراد و گروه‌های خاص تبدیل نشود؟
بر اساس گزارش صندوق بین‌الملی پول در سال ۲۰۱۶، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود ۸۰ درصد بوده، اما این رقم در ایران بسیار پایین است و تسهیلات مسکن نمی‌تواند بخش قابل توجهی از قیمت مسکن را پوشش دهد.
قیمت مسکن نیز مانند دیگر متغیرهای اقتصادی، تحت تأثیر نرخ تورم قرار دارد و به‌نظر می‌رسد مدیریت نرخ تورم می‌تواند سیاستی باشد که اقتصاد بخش مسکن را نیز بهبود خواهد بخشید. علاوه بر این، استفاده از ابزارهای نوینی همچون صندوق‌های پروژه، می‌تواند به اقتصاد مسکن کمک کنند.
البته وعده‌های ساخت مسکن در میان دیگر کاندیداها از جمله محسن رضایی نیز مطرح شده به‌گونه‌ای که وی از اجرای طرح «نهضت مسکن ایرانیان» آن هم طبق مصوبه مجلس برای ساخت سالانیه یک ملیون واحد گفته، «همه بانک‌ها را موظف به ارائه وام مسکن میکنیم. هرکس ۱۰ درصد پول بیاورد، ۹۰ درصد دیگر را بانک خواهد داد... سالانه یک میلیون واحد مسکن هم با احیای بافت فرسوده خواهیم ساخت.»
با توجه به توضیحات داده شده، این طرح‌ها آیا قابلیت اجرا دارند یا وعده‌هایی هستند که با توجه به منابع مالی مورد نیاز و پیامدهای تزریق این منابع به این بازار، تنها رویایی غیرواقعی برای مستاجران در انتظار خرید خانه خواهد بود.
